El pasado 27 de junio de 2013 se publicó en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entraría en vigor al día siguiente. Esta norma ha modificado, entre otras leyes, la de propiedad horizontal con el objetivo –así lo dice el preámbulo- de evitar que los regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley.

Igualmente se ha introducido una importante novedad, perseguida por los Colegios de Administradores de Fincas desde hacía tiempo, y que es el incremento del periodo de afección real y preferencia de créditos que se ha ampliado a tres años, lo que implica una mayor garantía para las comunidades en su condición de acreedor. A modo de resumen y añadiéndolas a las reseñadas anteriormente, podríamos decir que entre las modificaciones más significativas de esta reforma de la Ley de propiedad horizontal están:

• Ampliación ámbito de aplicación a las Subcomunidades, entendiéndose por éstas las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el Título Constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comuni dad, para su uso y disfrute exclusivo de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
• Se fijan determinadas obras como de necesario cumplimiento para la Comunidad, como señala el art. 10. Estas obras de necesario cumplimiento no requerirán, dice la Ley, acuerdo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. De este modo, al tener el carácter de obligatorias, tanto en la ejecución como en el pago, el acuerdo de la Junta se limitará a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
• Cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 de la Ley de suelo, el art. 10.3 b) establece:

A) Requerirán autorización administrativa, cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios:

• La división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes,
• En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
• Se mejoran las condiciones para poder suprimir las barreras arquitectónicas. Además de que la petición para la realización de estas obras puede solicitarla tanto el propietario de vivienda, como el de local, antes solo era el primero y ahora se obliga a la Comunidad siempre que el importe repercutido anualmente no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, como señala el art. 10.1 b). Con anterioridad a la reforma existía un derecho a veto si un propietario tenía ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el IPREM y esto se ha suprimido.

• Se modifican solo algunos quorum del art. 17 de la LPH. Las reformas más relevantes de este precepto son:

B) La instalación del ascensor: antes debía adoptarse por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, ahora es por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el art. 17.2 en relación con el 17.8.

C) Las mejoras, por el contrario, han aumentado el quorum, antes bastaba con el acuerdo de la mayoría y ahora es necesario el de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, así se establece en el art. 17.4.

D) El fondo de reserva se amplía a las obras de rehabilitación.

“Se ha introducido una importante novedad, perseguida por los Colegios de Administradores de Fincas desde hacía tiempo, y que es el incremento del periodo de afección real y preferencia de créditos que se ha ampliado a tres años, lo que implica una mayor garantía para las comunidades en su condición de acreedor”